Sachverständigengutachten

Nachfolgend erkläre ich Ihnen kurz die grundlegenden Unterschieden der jeweiligen Gutachtensformen.

1. Das Ertragswertgutachten

Ein Ertragswertgutachten verschafft Ihnen einen genauen Überblick über die Rendite und der gesamten Wirtschaftlichkeit einer Immobilien. Das hierbei angewandte Ertragswertverfahren ermittelt somit den Wert von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten auf Dauer erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen).

Kurz gesagt: „wie viel Rendite erwirtschaftet die Immobilie?“.

In der Immobilienwertermittlungsverordnung steht dazu:

„Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Soweit die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder wesentlich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, kann der Ertragswert auch auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden“.
(§17 Immobilienwertermittlungsverordnung)


2. Das Beleihungswertgutachten

Der Begriff Beleihungswert kommt aus dem Kreditgeschäft, der den Wert einer Kreditsicherheit darstellt, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt.

„Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen“. (§16 PfandGB)


3. Das Vergleichwertgutachten

Das Vergleichswertgutachten ermittelt den Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Käufen von anderen vergleichbaren Grundstücken, die in Nutzung, Lage, Form (Schnitt), Beschaffenheit des Bodens und sonstiges vergleichbar sind.

Geregelt wird das Vergleichswertverfahren in § 15 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV

3. Das Sachwertgutachten

Die Sachwertermittlung (Ermittlung durch das so genannte Sachwertverfahren) wird in aller Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Objekten genutzt.

Der Grund hierfür ist, dass sich der Wert der Immobilie nicht an erzielbaren Reinerträgen, sondern nach den Kosten der Herstellung oder Wiederbeschaffung bemisst.

Im Sachwertverfahren wird zunächst ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau der Immobilie entstehen. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und von den Herstellungskosten abgezogen.

Weiteren wertbeeinflussende Umstände zu dabei ebenfalls zu berücksichtigen.

Das Sachwertverfahren ist wird durch die §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt.


4. Das Verkehrswert-/Markwertgutachten

Der Verkehrswert auch Marktwert genannt, bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie.

Um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, wird der Durchschnittswert der zum Wertermittlungszeitpunkt (Ermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen.

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“  (§194 BauGB)


5. Das Kurzgutachten - Gutachterlich Stellungnahme

Eine Gutachterliche Stellungnahme (Kurzgutachten) entspricht einer zusammenfassenden Einschätzung einer Immobilie.

Die im Kurzgutachten angeführte Gutachterliche Stellungnahmen kann ein Verkehrswertgutachten i. S. des §194 BauGB nicht ersetzen.

Das Kurzgutachten dient einer kurzen Aussage über den geschätzen Wert einer Immobilie. Es ersetzt in den wenigsten Fällen das Verkehrswertgutachten.


6. Die Marktanalyse

Eine Marktanalyse ist beim Immobilienverkauf eine sehr wichtiges Instrument, um die Chancen und Risiken bei der Veräußerung eines Objekts zu erkennen.

Bei der Marktanalyse spielen nicht nur der Sachwert einer Immobilie sondern auch wertsteigernde und wertmindernde Faktoren wie zum Beispiel die Lage, die Ausstattung und wie viele Konkurrenz-Immobilien es zur Zeit auf dem Markt gibt, eine sehr große Rolle.